В последние годы в России участились случаи, когда пенсионеры, продавшие свою квартиру, обращаются в суд с просьбой признать сделку недействительной. Чаще всего это связано с мошенническими схемами, когда пенсионерок вводят в заблуждение. Такие дела привлекают внимание, поскольку затрагивают не только продавцов, но и добросовестных покупателей. Одним из самых резонансных стал процесс с участием народной артистки Ларисы Долиной. Летом 2024 года певица, которой на тот момент было 70 лет, продала свою элитную квартиру в Хамовниках площадью около 200 квадратных метров за 112 миллионов рублей. Покупательницей стала 34-летняя Полина Лурье, мать-одиночка, которая оплатила сделку из личных накоплений, без кредитов или помощи родителей. Риелторское агентство Whitewill выступило посредником и получило комиссию в 4,5 миллиона рублей.

Долина заключила договор купли-продажи 24 июня 2024 года, но вскоре отказалась выезжать из квартиры. Как выяснилось позже, она стала жертвой телефонных мошенников, которые представились сотрудниками ФСБ и убедили ее в необходимости срочно "защитить" имущество. Аферисты звонили с подменой номеров, внушая, что квартира и сбережения в опасности, и посоветовали продать недвижимость якобы для фиктивной операции по поимке преступников. В итоге Долина не только передала мошенникам 68 миллионов рублей из личных средств, но и вырученные от продажи деньги – еще 112 миллионов – положила в банковскую ячейку, откуда они были изъяты аферистами. Общий ущерб оценили в 317 миллионов рублей, включая проценты и расходы на сделку.

Хамовнический районный суд Москвы в марте 2025 года удовлетворил иск Долиной, признав сделку недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ – из-за заблуждения продавца. Суд учел, что Долина не осознавала сути своих действий: она меняла показания, не пересчитывала наличные (хотя суммы были отражены в расписках), а видеозаписи из банка, где фиксировалась передача денег Лурье, не были признаны достаточным доказательством возмездности сделки. Квартира вернулась Долиной, но покупательница не получила компенсацию – суд указал, что доказательств реальной оплаты недостаточно, и посоветовал Лурье взыскивать средства с мошенников. Московский городской суд в апелляции 8 сентября 2025 года подтвердил это решение. Второй кассационный суд 27 ноября 2025 года отклонил жалобу Лурье, оставив квартиру за Долиной. Певица даже вернула себе 3 миллиона рублей риэлторской комиссии, которые были вычтены из средств Лурье. В итоге Лурье осталась без жилья и денег, хотя ее признали добросовестным приобретателем.

Уголовное дело по мошенничеству возбудили в августе 2024 года. 28 ноября 2025 года Балашихинский городской суд Московской области вынес приговор четырем фигурантам. Организаторы схемы действовали с территории Украины, используя подмену номеров и психологическое давление. Роли распределились так: Артур Каменецкий и Дмитрий Леонтьев – дропперы, предоставлявшие банковские карты для вывода средств (Леонтьев также покупал сим-карты); Андрей Основа – активный участник обмана; Анжела Цырульникова – курьер, забиравшая наличные у Долиной. Их приговорили к срокам от четырех до семи лет лишения свободы в колонии общего режима. Две другие жертвы той же группы потеряли по 2,7 и 8,2 миллиона рублей. Прокуратура запросила от шести до девяти с половиной лет, но суд смягчил приговор. Долина не явилась на оглашение, но отметила, что следствие подтвердило ее версию.

Дело Долиной не уникально. Пожилые женщины, или, как их иногда называют в прессе, "бабушки", начали отсуживать квартиры задолго до 2024 года. Первые подобные случаи зафиксированы в начале 2010-х, когда мошенники стали активно использовать телефонные аферы с "сотрудниками банков" или "правоохранителей". В 2013–2015 годах в Москве и Санкт-Петербурге было несколько громких процессов: пенсионерки продавали жилье под давлением, а потом через суд возвращали его, ссылаясь на обман или недееспособность. Например, в 2014 году в Подмосковье 78-летняя женщина отсудила квартиру у покупателя, доказав, что подписала договор под влиянием "друзей", которые оказались аферистами. Суды тогда опирались на статьи 177 и 178 ГК РФ о сделках под влиянием обмана или заблуждения. К 2020 году такие иски стали системными, особенно после пандемии, когда пожилые люди чаще оставались одни и попадали под психологическое давление. По данным Верховного суда, в 2022 году оспаривалось уже около 2000 сделок в год, а к 2024-му – более 3000.

Согласно официальной статистике Судебного департамента при Верховном суде РФ, в 2024 году судами общей юрисдикции рассмотрено 3118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость (раздел 2 отчетности). Полностью удовлетворено 2130 исков, частично – 287, то есть около 77 процентов. На вторичном рынке в 2024 году продано 1,6 миллиона объектов (в 2023-м – 2,45 миллиона), среднегодовой объем – около 2 миллионов сделок. Таким образом, доля оспариваемых – примерно 0,15 процента, что не критично для рынка, но проблематично для отдельных покупателей. Верховный суд в 2025 году опроверг данные о "массовом характере" (якобы 3000 решений в год ущемляют права), отметив, что статистика не подтверждает системные нарушения. Тем не менее, случаи растут: с начала 2025 года жертвами мошенников стали пенсионерки, потерявшие жилье на 433 миллиона рублей.

Каким же образом бабушки отсуживают квартиру назад? Суды признают сделки недействительными по основаниям Гражданского кодекса РФ. Основные – статья 178 (сделка под влиянием заблуждения, когда продавец не понимает сути действий) и статья 177 (сделка в состоянии стресса, аффекта или под угрозой). Реже – статья 179 (обман или давление, но только если оно от покупателя). Ключевой фактор – порок воли: пенсионерка часто внушаема, эмоционально уязвима, особенно если живет одна, имеет проблемы со здоровьем или недавно пережила потерю близких. Суд назначает психиатрическую экспертизу (даже постфактум), чтобы подтвердить состояние. Если порок доказан, сделка аннулируется, несмотря на добросовестность покупателя. Иными словами, бабушка не имела воли продавать квартиру, её кто-то уговорил это сделать - такая формулировка достаточна для того, что б признать сделку недействительной. В деле Долиной экспертиза показала "психическую нестабильность" из-за обмана. 

Факторы, которые должны насторожить покупателя: срочность продажи, цена ниже рынка (на 30 процентов), отказ от безналички, отсутствие плана на новое жилье. Родственники иногда подают иски от имени пенсионерки, если считают ее недееспособной, так что справку о дееспособности всегда стоит получить перед сделкой. Отметим так же следующее: при аннулировании применяют реституцию или виндикацию – два механизма из ГК РФ. 

Реституция (статья 167) – возврат сторон в исходное положение: квартира продавцу, деньги – покупателю. Это двусторонний процесс, но на практике часто односторонний: если деньги ушли мошенникам, суд может отказать в их взыскании с пенсионерки, ссылаясь на "противоречие нравственности" (пункт 4 статьи 167). Продавец подает отдельный иск о неосновательном обогащении, но шансы низкие. Никаких выплат он получить не может, кроме разве что страховки, если застраховал титул (это вид страхования недвижимости, который действует так же при расторжении сделки). 

Виндикация (статья 302) – истребование имущества у незаконного владельца, если сделка в цепочке (квартиру перепродали). Здесь квартира возвращается первоначальному собственнику, даже если конечный покупатель добросовестен. Разница: реституция – для прямой сделки (покупатель напрямую у пенсионерки), виндикация – для косвенной (через перекупщиков). Оба механизма защищают волю продавца, но ущемляют покупателя, если он не знал о проблемах.

Предугадать процесс виндикации крайне сложно: вы ведь проверили продавца, а может - и того, кто ему продал, и всё было чисто. И вдруг оказывается, что 5 лет назад квартиру продала обманутая бабушка… Зато при виндикации добросовестный покупатель может получить компенсацию от государства по статье 68.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (действует с 2020 года). Это кадастровая стоимость минус уже взысканное с продавца. Процедура такова: сначала взыскивают с виновника (пенсионерки или мошенников) через приставов – на это даётся шесть месяцев. Если ничего взыскать не вышло, подают в суд на Росреестр. Компенсация покрывает реальный ущерб: цену, ипотечные проценты, ремонт, упущенную аренду. При реституции такой механизм отсутствует – взыскание только с продавца. Если пенсионерка объявляет себя банкротом (по Федеральному закону №127-ФЗ), кредиторы (включая покупателя) ничего не получат: процедура бесплатна через МФЦ, если долг до миллиона рублей и нет имущества кроме единственного жилья. Пенсия сохраняется (выше прожиточного минимума), квартира защищена. В 2025 году упростили банкротство для пенсионеров: без суда, если исполнительное производство длится год и доход – только пенсия. Это популярный способ "обнулить" обязательства.

Чтобы минимизировать риски, покупателям стоит следовать простым правилам. Во-первых, не покупайте квартиру, где остаются прописанными пожилые собственники: все должны выписаться до сделки, иначе выселение через суд затянется. Удостоверьтесь, что люди действительно собрались выезжать из квартиры (а лучше - уже выехали). Во-вторых, убедитесь, что это не единственное жилье продавца – проверьте по выписке ЕГРН. Если единственное - то возникает резонный вопрос: а куда она переезжает? Кроме того, если жильё единственное - отобрать его по суду не выйдет. В-третьих, проводите сделки через банк: безналичка фиксирует оплату (эскроу-счет идеален – деньги замораживают на 48 часов после регистрации для проверки). Избегайте наличных и расписок – они слабо доказывают возмездность. Даже передача налички на глазах у нотариуса не гарантирует, что оплату признают действительной.

Государство тоже нет дремлет и ищет способы решения проблемы. Росреестр в 2024–2025 годах рекомендовал изменить механизм: при расторжении сделки всегда возвращать деньги, иначе считать решение суда о расторжении не исполненным. На данный момент инициативу поддержали в Верховном Суде, но юридически такой механизм пока не зафиксирован. 

Госдума активно обсуждает защиту добросовестных покупателей. В ноябре 2025 года внесли законопроект о "периоде охлаждения" – семь дней на отказ от сделки для продавца, плюс обязательная безналичка после регистрации. Председатель Госдумы Вячеслав Володин предложил эскроу для заморозки средств на 48 часов. Сергей Миронов и Михаил Делягин поддержали начинание чиновников Росреестра и инициировали изменения в ГК: отмена сделки только после полной компенсации покупателю. Эти меры помогут не оставить покупателей с пустыми руками, но остаётся вопрос: а что тогда делать пенсионерам, которых действительно обманули?

Такие истории подчеркивают: рынок недвижимости требует осторожности. Проверяйте документы, консультируйтесь с юристами – это сохранит нервы и средства. Тщательно проверяйте покупателя, особенно если цена на квартиру сильно ниже рынка.